Il decreto Sostegni bis nello specifico l’articolo 64, commi 6-8, del Dl 73/2021 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale 123 del 25 maggio 2021) vuole agevolare l’acquisto “prima casa” e il mutuo stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022 da soggetti con età inferiore ai 36 anni.
L’obiettivo è quello di contribuire a sostenere le nuove generazioni e la ripresa della compravendita immobiliare
Nonostante ciò, il testo fa acqua da molte parti, per errori e incongruenze che possono condurre a imprevisti, spesso paradossali.
Nel seguente articolo ti illustreremo nel dettaglio la norma, descrivendo agevolazioni, requisiti e analisi dei 7 imprevisti che si celano all’interno del decreto, secondo uno studio condotto dal sole 24 ore.
Le agevolazioni
– Nelle compravendite non imponibili a Iva, solitamente quelle tra privati, l’agevolazione under 36 azzera le imposte di registro, ipotecaria e catastale.
– Nelle compravendite imponibili a Iva, l’acquirente deve pagare l’Iva al venditore, ma matura un credito d’imposta non rimborsabile che può spendere come segue:
- Per le imposte di registro, ipotecaria, catastale, su atti di successione e donazione presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- Per l’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
- Per somme dovute a titolo di ritenute d’acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.
- Per quanto riguarda, invece, i mutui, l’agevolazione azzera l’imposta sostitutiva nonché le imposte di registro, ipotecaria e di bollo.
I Requisiti
– Il beneficio è riservato solo ai «soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato».
– Non bisogna possedere altri immobili e presentare le condizioni previste per il cosiddetto bonus prima casa. Si deve, quindi, spostare la propria residenza entro 18 mesi dal rogito nel Comune ove si trova l’immobile da acquistare.
– L’abitazione non deve essere di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/1, A/8 e A/9.
– Inoltre è necessario possedere un requisito di reddito. In particolare, deve sussistere un Isee inferiore a 40mila euro.
Le 7 Incongruenze
- La legge prescrive che l’Isee non deve superare 40mila euro all’anno per l’acquisto di immobili soggetti a imposta di registro, ma la stessa indicazione non viene ripetuta per quanto riguarda la compravendita soggetta a Iva. L’omissione potrebbe essere involontaria perché la norma è diretta ai giovani con meno risorse, non possiamo però non considerare che mentre l’azzeramento dell’imposta di registro provoca un vantaggio, tutto sommato, modesto, in quanto è il risultato dell’applicazione dell’aliquota del 2% al valore catastale dell’appartamento (sempre di molto inferiore al prezzo pagato), l’Iva è ben più salata, essendo pari al 4% del prezzo.
- Il secondo punto riguarda l’imposta di bollo e le tasse ipotecarie. La norma elimina le imposte di registro, ipotecarie e catastali, ma non parla di quelle di bollo e delle tasse ipotecarie che, complessivamente, varrebbero 320 euro per ogni atto per cui non si paghi l’imposta di registro proporzionale
- Se uno degli acquirenti ha i requisiti per l’agevolazione under 36 e l’altro no, il beneficio si applica alla sola parte di valore imponibile riferibile all’acquirente dotato dei requisiti richiesti. Con il paradosso, però, che se l’imposta di registro ordinaria dovuta per l’acquisto non agevolato è inferiore a 1.000 euro, si deve comunque pagare un’imposta minima di 1.000 euro, la quale, sommata ai 320 euro di imposta di bollo e di tassa ipotecaria dovuti dall’acquirente under 36, rende non proprio conveniente la richiesta di agevolazione.
- Le agevolazioni sono dirette agli under 36: in questa categoria non è compreso chi ha già 36 anni ma solo i soggetti che non li hanno ancora compiuti nell’anno in cui l’atto è rogitato. Ci si attendeva che la legge avrebbe agevolato chi non avesse ancora compiuto i 36 anni al momento della stipula del contratto.
- Lo sconto concerne solo l’atto di compravendita e il mutuo bancario, per il contratto preliminare (ossia il compromesso) restano dovute l’imposta di registro (3% per gli acconti e 0,50% per le caparre confirmatorie), l’imposta ipotecaria (200 euro), l’imposta di bollo (155 euro) e la tassa ipotecaria (35 euro).
- Normalmente, ossia senza agevolazione, si ha un credito d’imposta se si vende la “prima casa” e se ne riacquista un’altra. Nel caso di chi beneficia del bonus under 36, però, questa norma non vale in quanto già per il primo acquisto le imposte di registro, ipotecaria e catastale non sono state pagate, ossia sono state azzerate dall’agevolazione. Il contratto stipulato con l’agevolazione under 36, inoltre, non conta per la formazione di un futuro credito d’imposta in caso di alienazione dei beni acquistati con imposte azzerate.
- La legge parla di “prime case” e non menziona le pertinenze (cantine, soffitte, autorimesse). Sembra però ovvio ritenere che la sorte della pertinenza segua quella del bene principale al cui servizio è posta
